Експерти казаха тежката си дума: Така ще се развива пазарът на имотите през 2024 година

Началото на високосната 2024-та е повод да си зададем въпроса как ще се развива жилищният пазар през годината, пише Марица бг.

Кой фактор ще бъде водещ при търсенето на имоти от купувачите -локацията или качеството. Ще се справи ли новото строителство с актуалните изисквания, които влизат в сила.

Сред тях е нормата от 1 януари 2024 г.

всички новостроящи се сгради да са с показатели, близки до нулева консумация на енергия.

А от 2030 г. – да бъдат въглеродно неутрални. Ще повишат ли тези нови изисквания качеството на сградите и услугите на пазара на имоти? „Марица“ събра прогнозите на брокерите. 

Полина Стойкова: Продавачите ще стават още по-гъвкави 

2023 година беше по-спокойна за имотния пазар, твърди Полина Стойкова, MRICS, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. „Отминалата година успя да донесе баланс на пазара след бурните процеси, които протекоха в периода след пандемията.

Достигна се до ново пазарно равновесие при по-високи цени. Търсенето продължи да бъде по-голямо от предлагането вследствие на растящите доходи и все още ниските лихвени проценти по кредитите.

Именно достъпното и изгодно банково кредитиране беше водещият фактор, който допринесе за запазване на активността на пазара и връщане на купувачите на собствен дом.

То беше отличителната характеристика на българския жилищен пазар на фона на растящите лихви в другите страни.

Към момента лихвените проценти по кредитите остават ниски, а тенденцията е за плавен ръст, който няма да попречи на развитието на пазара. Факторите, които влияят върху жилищния пазар, ще имат благоприятно въздействие и през 2024 г.

Сред тях освен лихвите по кредитите са положителният икономически растеж, ниската безработица и ръстът на доходите.

Забавянето на инфлацията отслабва ефекта и върху пазара. Той обаче все още е значителен, тъй като очакванията са за висока инфлация и през следващите няколко години.

Наред с това предстоящото ни приемане в еврозоната и смяната на националната ни валута стимулира интереса към вложения в имоти.

Съчетанието от всички тези фактори ще движи пазара през 2024 г. Очакваме ръстовете на цените на имотите допълнително да се забавят до около 5%, което ще бъде съизмеримо с прогнозната инфлация. Предлагането ще се подобри и някои офертни цени ще бъдат коригирани.

Продавачите ще стават още по-гъвкави и готови за преговори, а това ще даде възможност за сключване на сделки и за запазване на техния обем. 

Костадин Пенов: На Запад плащаш огромни данъци, ако домът ти е енергийно неефективен 

Стабилен пазар на имоти през 2024-та прогнозира управляващият съдружник в „Армада имоти“ Костадин Пенов. „През новата година според мен няма да има големи спадове в сделките.

Тази тенденция се наблюдава в последното тримесечие на 2023 година, но така или иначе, пазарът вече е по-умерен“, коментира брокерът. Той подчерта, че я няма еуфорията от последните 3 години – от 2021-ва до февруари 2023 година.

Пенов твърди, че въпреки лекото затишие на пазара не се очаква спад на цените. Големият минус е, че няма предлагане на готови, т.е. напълно завършени жилища, а българинът вече не иска да рискува и да купува имоти на зелено.

Той прогнозира, че паспортизацията на сградите, за която се говори от доста време насам, ще се отложи – за пореден път. „Проблемът е, че експертите, т.е. хората, които ще я прилагат и контролират, са наясно с факта, че в старите блокове има много незаконни преустройства.

При една евентуална паспортизация тези незаконни промени ще излязат на светло и наяве и доста собственици на апартаменти ще трябва да възстановят това, което са променяли конструктивно. Не знам дали имат човешкия ресурс да се справят с толкова много работа. Прогнозата ми е, че старото строителство, особено панелното, много ще пострада от този факт – очаквам да паднат цените на тези имоти.“

Пенов работи с чужди граждани от Западна Европа, които след пенсионирането си търсят жилище и се установяват в България, за да изкарат старините си.

„Говоря си с тях и разбирам, че темата за енергийната ефективност е особено актуална в Западна Европа. От това каква е изолацията на дома ти зависи какви данъци плащаш.

Т.е. ако не полагаш усилия да изолираш къщата и да я направиш енергийно ефективна – данъците ти са огромни! От доста време и у нас се говори за енергийна ефективност и рано или късно, тя ще се случи. Трябва да се придържаме към общите правила на Европа“, твърди брокерът.

Брокерите от „Имотека“: Интересът към къщи в близките села продължава 

Ключов двигател на пазара на имоти в Пловдив ще бъде продажбата на къщи. Това очакват от новата година брокерите на „Имотека“. От агенцията казват, че купувачите под тепетата продължават да търсят единични къщи със собствени дворове, с минимум 3, но по-често 4 спални. Те държат на голям двор от най-малко 500-600 квадрата.

Селата около Пловдив са обект на голям интерес – в тях вече има канализация, улици, частни детски градини, паркове и зелени площи, а достъпът с автомобил е буквално на 5 минути. Очаква се през 2024 г. този интерес да се задържи.

Предстои добра година за качествените имоти, твърди Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“. „Купувачите във високия и средния сегмент ще имат разнообразен избор, но ще обмислят внимателно покупките си.

Очакванията за ръст на лихвите прави потребителите предпазливи, което е здравословна тенденция след еуфорията в годините около пандемията.

Покачването на лихвените проценти обаче няма да е драстично и пазарът ще продължи да бъде активен. Умереността на купувачите ще рефлектира върху ниския сегмент – продавачите там вероятно ще трябва да направят известни компромиси с цената.”

Мирослав Владимиров: Очакваме ръст в цените от 7 до 10 процента

Данните на НСИ за продажби на жилища, придобити от домакинствата за последните три тримесечия на 2023 г., сочат известен спад в броя на сделките спрямо 2022 г., която в известен смисъл беше пикова за пазара.

Това коментира Мирослав Владимиров, доктор по икономика и главен асистент в Катедра „Управление и администрация“ във варненския  Икономически университет. От години той води курсове по управление на инвестициите и управление на риска. Член е на Съвета на директорите на „ЕРА България“ АД.  

„Продажбите за 2023 г., измерени спрямо 2018 г., т.е. преди COVID-19 периода, подсказват, че все още сме свидетели на един много силен и динамичен пазар.

Сделките през третото тримесечие на 2023-та спрямо същия период на 2018-я са 34,3% повече, за второто тримесечие – 35,0%, а за първото тримесечие на 2023-та спрямо същия период на 2018-а – с 52,5% повече.

Този силен пазар е стимулиран от положителния ръст и динамика на разполагаемия доход на домакинствата и ниските лихвени проценти.

Доколкото тези два основни фактора едва ли ще претърпят промяна през 2024 г., очакванията ни в „ЕРА България“ са да наблюдаваме стабилен брой на сделките“, твърди Мирослав Владимиров.

Неговата прогноза за 2023-та е, че темпът на ръст на цените на жилищата ще се забави заедно със забавянето на инфлацията, която беше основният фактор за тяхното нарастване през цялата 2022 г. и първото тримесечие на 2023 г. 

„През последните две тримесечия (Q2 и Q3-2023, за които има налични данни) ръстът на цените на жилищата изпревар​ва темпа на ръст на потребителските цени, което подсказва наличие на стабилно и устойчиво търсене на пазара.

Това е видно и от данните за продажбите на жилища. През 2024 г. вероятно с намалявате на инфлацията ще се забави и темпът на ръст на цените, но силното търсене ще поддържа техния ръст вероятно в рамките от 7%-10% на годишна база“, прогнозира експертът.

Той посочва, че това се случва на фона на ипотечните лихви в ​еврозоната, но тъй като, на практика, не съществува механизъм, който да пренася политиката на ЕЦБ на българския паричен и ипотечен пазар, техните нива са напълно логични. Владимиров посочва и основните  фактори, които ги задържат на това ниво:

– домакинствата основно спестяват по-бързо, отколкото заемат; 

– ниската инвестиционна активност на домакинствата и бизнеса; 

– свърхликвидността на банковата система и конкуренцията между тях. 

„От тази гледна точка едва ли можем да очакваме осезаемо повишаване на ипотечните лихвени проценти, но разбира се, евентуалното приемане на България в еврозоната (нещо, което ще стане ясно в средата на годината) ще промени начина, по който функционира пазарът, и вероятно ще се появи тенденция към сближаване на нашите ипотечни лихви с тези в еврозоната“, коментира Владимиров.